「サラリーマン大家さん」を夢見て
不動産投資をやってみたが…

「投資用マンション」のローンの返済やエアコン等の修繕費のために

なんで「自分の給料」で穴うめしなければならないんだ！（怒）

こんなことなら早く売ってしまいたい…でも、相場が下落して…

売るに売れないじゃないか！（泣）

こんなはずじゃなかった…

そんな悩みを抱える「サラリーマン大家さん」が増えてきております

このような悩みを抱えている「公務員・上場企業勤務のサラリーマン」のかたは
是非、この後の文章を読んでみてください

長文ではありますが…悩みを解決するヒント満載です！

２０００年に発売された「金持ち父さん、貧乏父さん」シリーズ

サラリーマンが得られる給料（勤労所得）は、定年まで…

年金不安が叫ばれる昨今、元気なうちに、
「自分が働かなくても資産が稼いでくれる所得（不労所得）を得られる資産」を獲得しよう！

この本の要旨を簡単に要約するとこうなるのですが、この本がきっかけとなり…
日本でも「投資用マンション」や「アパート」を購入する不動産投資が一般的になりました…

特に「公務員」「上場企業勤務のサラリーマン」は投資用ローンが組みやすく、
定年後に不安を持っている人も多かったので、
２０００年以降、この約１０年の間に「不動産投資」をするかたは増加いたしました…

もともと、公務員・上場企業勤務のサラリーマンは、勤勉な方が多いです…
しっかりと勉強した結果、自分の将来に備えて「投資用マンション・アパート」を購入されたのだと思います

投資用マンション・アパートを購入された動機は…こんな感じでしょうか…

日本の財政状態をみて、厚生年金・国民年金はちゃんと貰えるのだろうか…
いつまでも、元気に働けるわけではなし…働けているうちに何か手を打たないと…
そんな時に「金持ち父さん貧乏父さん」等の不動産投資の本を読んだ
そっか…不労所得を稼いでくれる資産を購入しよう！
不労所得を稼いでくれる資産って何だ？
そうだ…「ワンルームマンション」「アパート」を購入すれば、自分が働かなくても家賃収入が得られるから、勤労所得が得られるうちにローンを組んで、「不動産投資」をやろう！
不動産投資の本やセミナーもいっぱいあるぞ、公務員や上場企業勤務のサラリーマンはローンが組みやすいらしい…
よし…「サラリーマン大家さん」になろう！
これで…将来も安心だ…

私は、「金持ち父さん貧乏父さん」等の本にでてくる不労所得の話は、
考え方自体は正しいと思っております

確かに…年金は当てにならないし…
いつまでも元気に働けるわけではないし…
自分の代わりにお金を稼いでくれる資産があれば…
老後の年金代わりになりますものね…

当初目論見通り…「幸せな思い」をしている方も数多くいます…

しかし…このような「投資用マンション・アパート」を購入したばっかりに…

この投資用ローンの返済に苦慮している…
投資用マンションのマイナス分を給与で穴うめせざるを得ない…
相場の下落により、投資用マンション・アパートを売りたくても売れない…

このように…当初の目論見通りにはならず…
対応に苦慮している公務員・上場企業勤務のサラリーマンが…
リ―マンショック以降…急増しております！

では…なんで、不動産投資につき成功していい思いをしている人と、
不動産投資をしたばっかりに苦しんでいる人とに…明暗がわかれてしまったのでしょうか？

いくつか考えられる要因があります…

それは…不動産投資の考え方それ自体に問題があるのではなく…

不動産投資を行った「あなたの投資判断」に問題があったと言えませんか？

ぶしつけに…大変失礼いたしました。申し訳ございません…

でも、「不動産投資で苦慮される方」には、いくつか共通する点がございます…

投資用マンション・アパートを購入する際に、物件価格の全額を投資用ローンで組んで購入してしまった…
投資用マンションを一戸ではなく、公務員・上場企業勤務のサラリーマンの信用でまとめて複数戸購入してしまった。しかも、物件価格全額をローンでまかなってしまった…
新築を購入する際、新築時の家賃設定のままで収支のシミュレーションをしてしまい、家賃の下落・空室・修繕等のリスクを収支に反映させずに購入してしまった…
高利回りを基準に投資判断をし、駅から遠い等「空室リスク」が考えられる物件を購入してしまった…で、実際、空室になってしまい家賃が入ってこない…
築年数の古い物件を購入する際、予想されえたであろう修繕費を見積もらずに購入してしまい、修繕が発生するごとに、自分の給与・貯金等で穴うめしている
築年数の古い物件を購入した方に見受けられるのですが…支出がないのに経費として計上できる減価償却費につき築年数が古いのでほとんど計上できず、他方ローンの元本部分は不動産所得の計算において経費として計上できない等の原因により、「不動産所得にかかわる所得税が実際年間で得られている家賃総額を上回る」いわゆる「デッドクロス」の状態になってしまっている…つまり、税金を考慮しないで、投資用マンション・アパートを買ってしまった…

如何でしょうか？思い当たる節はありませんか？

不動産投資…この呼び名がよくないのかもしれません…

実態を示す言葉としては…「大家業（不動産賃貸業）」…なのです…
「業」…つまり、「事業（お仕事）」ですから…

初期投資はなるべく低く抑え（投資用マンション・アパートを割安で購入し…）
借入金は必要最小限にし（物件価格の１００％でローンを借りちゃっていませんか？）
資産効率を高め…
お客様の満足度を高めていく（駅から近い、設備が新しい等）

そう…なんら他の事業と変わらないのです…
初期投資はなるべく低く…
顧客サービスを第一に…
このような点に配慮しないと…成功できないのです…

サラリーマンが不動産投資を行うのに、
パートナーとしての「賃貸管理会社」がとっても大事！と言われるのは…

不動産賃貸業務に精通していないサラリーマンが
「不動産投資」として…文字通り家賃を「不労所得」とするためには…

サラリーマンの代わりに不動産賃貸業を行ってくれる「賃貸管理会社」の腕が
不動産投資成功の大きなカギを握ります…

しかし、賃貸管理会社を変えるだけでは、どうにもならない場合もあります…

それは、「初期投資」つまり、物件価格の全額を借入金で支払い、
しかも家賃設定が新築当初のままで据え置きされた資金計画になっていて、
数年たつと家賃下落リスク・空室リスクに耐えられず
その損失補填を「給料」で行っている…

よく考えてみてください…
企業の貸借対照表では、借り方に「資産」があって、貸し方に「負債」「資本」がありますよね…

不動産賃貸業に当てはめると…
「資産」が投資用マンション・アパート、「負債」がローン、「資本」が自己資金にあたりますよね…

例えば、投資用マンションの物件価格が２０００万円で、自己資金ゼロ、
その全額をローンでまかなったとすると…
この賃貸用不動産の貸借対照表は、「資産」２０００万円、「負債」２０００万円、「資本金」０円。

この場合だと、家賃収入とローン返済額がほぼ同額に設定されていることが多いので、
家賃下落リスク・空室リスク・修繕費リスクには耐えられません…

→「自分の給与から穴うめする」しかないですよね…

厳しい資産デフレが起こったらすぐに「債務超過」になります…
売却予想価格＜負債金額で

→「売るに売れない状態」になっていませんか？

私が、「公務員・上場企業勤務のサラリーマン」に対象を絞って、
このような「投資用マンション・アパート救済コンサル」を立ち上げたのも…

「公務員・上場企業勤務のサラリーマン」はその信用から、金融機関が１００％ローンを承認しやすい…
つまり、不動産会社からみれば、ローンを組ませやすいので、
絶好の顧客ターゲットとなっており、
特にリ―マンショック前に投資用マンション・アパートを購入した
「公務員・上場企業勤務のサラリーマン」に
このような悩みをかかえた方が数多く見受けられるからなのです…

なので、このような悩みを抱える「公務員・上場企業勤務のサラリーマン」の方々の
お手伝いをしようと思い立ちました…

きっと…不動産投資の失敗で頭がいっぱいで、
本業に身が入らいない状態ではないでしょうか？

ここまで…このような長い文章を読んでいただきまして、ありがとうございます

はじめまして…
　私は「齋藤武晴（さいとうたけはる）」と申します…
年齢はアラフォー世代です…

　都市銀行・不動産鑑定事務所・不動産仲介会社・資産コンサル会社等を経まして
　平成２３年9月１日「クリアネクステージグループ（ファイナンシャルプランナー・不動産コンサルティング・行政書士業務を行う個人事務所です）」を立ち上げ、その代表を務めております
　不動産歴１７年・ファイナンシャルプランナー歴７年になります

ライセンスとして

ファイナンシャルプランナー
（ＣＦＰ　一級ファイナンシャル・プランニング技能士）
不動産コンサルティング技能登録者
宅地建物取引主任者
行政書士
ターンアラウンドマネージャー

等を保有しております…

では、なぜ私がこのような「投資用マンション・アパート購入者の救済コンサル」
を立ち上げようと思ったのか…

それは…私が所属していた会社で担当していた「経営コンサル」「資産コンサル」等を通じて…
オーバーローンを抱えた方々の悩みを数多く解決してきた「ノウハウ」と「実績」があるからなのです

そのノウハウを、リ―マンショック以降、不動産投資の問題で苦慮している「公務員・上場企業勤務のサラリーマン」のために役立てたい…

「公務員・上場企業勤務のサラリーマン」の不動産投資の悩みを解決して、本業に専念できる環境をつくってあげたい…

こんな気持ちでおります…

このような公務員・上場企業勤務のサラリーマンの方々へ

次のようなご心境にありませんか？

家賃下落、空室、修繕費等により、「給与」でその穴うめをしており、金銭的にも、精神的にも苦しい
金融機関と相談・交渉したいが、そのポイントがわからない。交渉用の資料をどう作成すればいいかわからない
いっそのこと、投資用マンション・アパートを売ってしまいたいが、いったいいくらで売れるのだろうか
売却した金額で、ローン全額を完済できるのだろうか
売却金額で完済できないとしたら、返済しきれなかった残債をどうすればいいのか
残債が残っていたら、給与を差し押さえられてしまうのではないか
給与の差し押さえにあったら、職場に不動産投資の失敗がバレてしまうのではないか
絶対にマイホームは手放したくない
やっぱり、自己破産は免れないのか

こんな悩みをずっと抱えていたら、精神的にまいってしまいますよね…

では、実際に…どのようにこのオーバーローンの問題を解決していくのか…

私がご提案するソリューション（問題解決方法）を下記記載いたします…

【救済対象者】

首都圏（一都三県：東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）に投資用マンション・アパートを所有している
※私の事務所が「神奈川県」にあるため、一都三県の投資用マンション・アパートに限定させていただきます
首都圏（一都三県）に居住している
※東京駅まで上京できる方であれば、地方在住者でもお手伝いできるかもしれません
「公務員・上場企業勤務のサラリーマン」に限定させていただきます
投資用マンション・アパートのローンの返済が苦しい
投資用マンション・アパートのローンの返済が既に滞っている
投資用マンション・アパートを売ってしまいたいが、ノウハウがない
なるべくマイホームは守りたいと思っている
なるべく自己破産は避けたいと思っている

【ご提案する問題解決方法】

私がご提案するソリューションをずばり公表します！

「任意売却」＆「個人版民事再生」
住宅ローン特則のおまけつき！

これが、公務員・上場企業勤務のサラリーマンの方の問題解決に一番適していると考えています

第一段階：「リスケジュール交渉」

まずは、金融機関に対して、返済猶予・返済条件変更（リスケジュール）の交渉で解決できないかを考えます。交渉のポイントの解説や交渉のための資料作成のお手伝いをさせていただきます
実際の交渉は、ご本人がされるケースと、弁護士に依頼するケースがございます。個人版民事再生手続（住宅ローン特則付）が前提であるのであれば、この段階で弁護士にリスケジュール交渉をしていただくこともありです。弁護士は依頼者から依頼を受けると受任通知を金融機関に送付します。この受任通知を受けると金融機関はそれ以降、依頼者と接することは許されず、その後の交渉は全て弁護士を通して行うことになり、依頼者の心理的苦痛は軽減される傾向にあります
（※弁護士が金融機関に受任通知を送付した時点で、信用情報は事故扱いになります…この点については慎重な検討が必要になるかと思われます）

第二段階：「任意売却」手法で「投資用マンション・アパート」を売却

「任意売却」は、通常の売却活動となんら変わりませんが、唯一違うのは、オーバーローンになっているので売却金額でローン全額を返済できないため、金融機関交渉を通じて抵当権を抹消させることにより売買を成立させる点です。しかし、これだけでは解決しません。何故なら「残債」が残ります。これがネックとなります
公務員・上場企業勤務のサラリーマンの方で考慮しておかなけらばならない点は、残債が残っていると、金融機関は「給与の差押え」により、その残債分を回収しようとしてくる可能性があります。その結果、勤務先に不動産投資の失敗が分かってしまう可能性があることです。

第三段階：「個人版民事再生（住宅ローン特則付）」の手続を行う

「個人版民事再生」とは、住宅ローンを除いた無担保の借金（つまり残債のこと）が５０００万円以内の場合に利用できる制度です。この制度の適用が裁判所に認められると無担保の借金（残債）が大幅に圧縮され、その圧縮された残債を３年で完済すれば投資用ローンの残債処理が完了します
具体的には、残債が１００万円以上５００万円未満の場合は１００万円に、残債が５００万円以上１５００万円未満の場合は残債の５分の１に、残債が１５００万円以上３０００万円以下の場合は３００万円に、残債が３０００万円超で５０００万円以下であれば残債の１０分の１に、残債が大幅に圧縮される可能性があります
例えば、任意売却後の残債が５００万円であれば、５００万円の５分の１、つまり１００万円を３年で返済すればいいことになります。５００万円弁済するのと、１００万円弁済するのとでは大違いですよね…
（※この圧縮金額は最低弁済基準額に基づいた最大圧縮金額です。具体的事案に応じて清算価値保証原則が適用されるので、この金額まで圧縮できない可能性もあります…）
住宅ローン特則を適用すると、再生計画の中で住宅ローンの弁済方法を組み直し、再生手続の認可要件を満たせば、変更後の住宅ローンの返済をそのまま続けることにより、マイホームを守れます（※マイホームが投資用ローンの共同担保に入っていないことが前提ですが…）
結果、職場にもバレない可能性も高いし、自己破産も避けられる可能性も高くなります

【メリット】

オーバーローンの物件でも、「任意売却」の手法で売却できます
残債は「個人版民事再生」が裁判所に認められれば、残債務が大幅に圧縮され、その金額を３年以内に弁済すれば、晴れて「投資用ローンの悩み」から解放されます
住宅ローン特則により、住宅ローン返済を継続できれば、マイホームを守れる可能性は高いです
給与の差し押さえ等で会社にバレる可能性は低くなります
自己破産リスクも低いです

【デメリット】

自己破産を免れる可能性は高いですが、信用情報は事故扱いになります。この点についてのデメリットは、カードがつくれないこと、新たな借り入れができないこと」くらいでしょうか…
個人版民事再生は、適用要件がいろいろとあり、必ずしも裁判所に認められるとはかぎらないこと。再生計画が認可されないと自動的に自己破産手続が開始されますので、この点については慎重な検討が必要になるかと思われます
費用面の問題　※ケースバイケースのようです…

如何でしょうか？

少し希望の光が見えてきましたでしょうか？

そうです。それが大事です。将来に展望が見えることこそ、とっても大事です！

お問い合わせ窓口

【ご相談から実行サポートまでの流れをお話しします】

ご相談の流れ

このホームページの「お問い合わせ窓口」からメール送信いただくか、お電話を下さい
＊匿名でのご相談はご遠慮させていただいております。ご了承ください

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＊電話相談の場合は、業務中のために電話に出られないこともございます。まずはメール送信にて、「電話相談希望」とご記載ください。その後、電話可能な日時を返信させていただきます

面　　　談
＊面談は有料とさせていただいております
＊１回（約２時間）につき１万円を申し受けます

ファイナンシャルプランニング契約の締結
＊ファイナンシャルプランニング契約は、実行サポートのための「詳細調査」および「解決方法提案」業務と位置付けています。この契約は「クリアネクステージ不動産ＦＰオフィス」と行います
＊代表の齋藤が「不動産コンサルティング技能登録者・ファイナンシャルプランナー」として、下記の業務をお手伝いさせていただきます

（１）不動産査定

（２）キャッシュフロー表・個人バランスシート・財産一覧表・負債一覧表の作成

（３）リスケジュール用のローン返済表の作成

（４）リファイナンス（ローンの借り換え）の可能性の検討

（５）任意売却後の残債の試算・処理方法のご提案

＊ファイナンシャルプランニング契約の料金は、案件レベルによって、約３～１０万円を想定しております。※分割払い等ご相談は可能です。
＊（４）のリファイナンス（ローンの借り換え）とは、マイホームに空担保がある（住宅ローンがない、あるいは住宅ローンの残債が少ない）場合、マイホームとアパート等の投資用物件を共同担保に入れて、住宅ローンと投資用ローンをまとめて同一金融機関で借りかえることによって、月々の返済額を下げる手法です。この手法が適用できると、投資用物件の任意売却も個人版民事再生手続も不要です。稀なケースではありますが…この可能性も探りたいと思っております

実行サポート

【任意売却】
＊代表の齋藤が業務委託契約を結んでいる不動産会社と「専属専任媒介契約」を結んでいただきます
＊成功報酬として、仲介手数料は「売買価格×３.１５％＋６３,０００円」を、不動産会社にお支払いいただきますが、基本的に売却代金の一部からこの仲介手数料が充当されるのがほとんどなので、実質的にお客様のご負担はありません

【個人版民事再生手続】
＊ご自身でやられるか、弁護士に依頼するかご判断ください…
＊この業務に精通した弁護士をご紹介することは可能です。費用面は、弁護士と直接お話しください…弁護士によっては、分割払いも検討していただけるようですよ…

おおよそ「解決方法の流れ」はご理解いただけたでしょうか…

公務員や上場企業勤務のサラリーマンの方で全部が全部該当する訳ではありませんが、
解決方法の一つとして…十分に検討に値する提案と思っております…

何事も悩んでいるだけでは解決しません
まずは、メール相談・電話相談してみて下さい
解決のためのヒントが得られるかもしれませんよ…

お問い合わせ窓口

　相談の効用は…悩みを話すだけでも…相談できる相手がいるだけでも…
精神的な負担が軽くなることです…

一人で悩まないでください…

　よく奥様からご相談の連絡があります…
そうですよね…御主人が心配でならないのでしょう…
ご本人でなくてもかまいません…奥様でもご相談は受け付けております…

公務員や上場企業勤務のサラリーマンの方々は、大変まじめで優秀だと思っております

むしろ、優秀だからこそ、将来が見通せてしまい…
「不動産投資」をご検討され、実行にうつされたのだと理解しております

この不動産投資の問題を解決できたら…
どんな明るい未来が待っているのでしょうか？

想像してみてください…